2024年6月全国住宅产品月报 盛都市场观察

概述

2024年6月，全国住宅市场整体呈现区域分化、稳中趋缓的态势。作为全国房地产市场的风向标之一，盛都（此处为假设的核心城市代称，可指代北京、上海等一线城市或特定区域核心）的市场表现尤为引人关注。本月，政策环境保持稳定，市场在前期调整后进入新的平衡阶段，购房者心态更趋理性。

市场整体表现

1. 供应与成交：6月，全国新建商品住宅供应量环比小幅上升，主要得益于部分重点城市为年中冲刺加大了推盘力度。成交量方面，整体环比保持平稳，但同比仍有一定差距，显示市场修复基础尚需巩固。盛都作为核心城市，供应量保持高位，部分高端项目入市带动了市场热度，但刚需及改善型产品的去化速度呈现分化。
2. 价格走势：全国百城新建住宅平均价格环比微幅波动，整体保持稳定。盛都房价表现出较强的韧性，核心区域价格坚挺，外围区域的调整压力相对较大，一二手房价差进一步收窄。
3. 库存与去化：全国住宅库存总量仍处高位，但去化周期因城市能级差异显著。盛都由于需求相对旺盛，库存去化压力小于多数二三线城市，但部分远郊项目的去化仍是挑战。

盛都市场深度分析

1. 产品结构特征：

• 高端市场活跃：6月，盛都核心区多个高端住宅项目取得预售许可或开盘，大平层、低密度改善产品受到高净值人群关注，成交相对稳健。

• 改善需求主导：市场成交主力仍集中在90-144平方米的改善型户型，客户对产品品质、社区环境和物业服务的考量权重增加。

• 刚需门槛犹存：虽然利率等成本处于低位，但总价门槛依然对首次置业者构成压力，小户型产品去化依赖于区位和综合性价比。

1. 政策与金融环境：本月全国性重磅政策未出，地方层面以微调为主。盛都继续严格执行限购政策，房贷利率保持在历史低位，银行放款速度较快，为合理住房需求提供了金融支持。
2. 土地市场关联：6月盛都土地市场推出少量优质宅地，房企拿地态度谨慎，更多聚焦于确定性高的核心地块，反映出开发商对后市预期趋于理性，追求安全性和流动性。

购房者行为洞察

根据市场调研，6月盛都购房者呈现以下特点：

• 决策周期延长：客户看房次数增加，对比更为充分，冲动购房减少。
• 价值导向明确：更加关注房屋本身的品质（如户型、装修、科技系统）、周边的教育资源、商业配套和长期保值能力。
• 对期房信心待修复：部分购房者仍倾向于选择现房或准现房项目，以规避交付风险。

趋势展望与建议

1. 短期展望（Q3）：预计下半年开局，市场仍将以稳字当头。盛都市场将延续分化格局，核心稀缺资产价值凸显，而外围区域竞争将更加激烈，以价换量现象可能增多。政策工具箱储备充足，若有需要，地方性支持政策有望进一步细化落地。
2. 对开发商的建议：

• 精准定位，产品致胜：在改善需求为主的市场上，必须深耕产品力，在户型设计、建材标准、园林景观和智慧社区等方面做出差异化优势。

• 灵活营销，保障交付：创新营销方式，增强客户信任；重中之重是确保在建项目按时、保质交付，重建市场信心。

• 审慎投资，聚焦核心：在土地投资上应更加审慎，优先关注需求支撑强劲的核心区域。

1. 对购房者的建议：

• 理性评估，量力而行：根据自身资金流和长期还款能力做出决策，避免过度杠杆。

• 聚焦核心，看重品质：优先选择配套成熟、有产业和人口支撑的区域，并将房屋自身品质和开发商信誉作为重要考量。

• 把握窗口期：当前信贷环境宽松，对于符合条件的刚需和改善客户，不失为一个仔细筛选、从容决策的时机。

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2024年6月，中国住宅市场在调整中探寻新的平衡点。盛都作为关键市场，其表现集中反映了当前市场的核心特征：需求分化、理性回归与品质至上。市场将从过去的高速规模增长，转向更加注重产品质量、社区服务和可持续发展的新阶段。各方参与者需适应这一变化，以长期主义思维应对市场新周期。